公募REITs市场又迎来里程碑事件。

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6月16日，首批公募 REITs扩募份额正式在沪深交易所上市，上市首日，4只公募REITs全线飘红，并霸占全市场公募REITs涨幅榜前四。

截至收盘，博时蛇口产园REIT涨幅最高，达到2.62%，4只公募REITs平均涨幅2.02%，合计成交金额突破2100万元。

数据显示，目前28只公募REITs首发合计募集资金超900亿元，4只REITs 基金合计扩募超 50 亿元，市场规模正向千亿大关迈进。在多位业内人士看来，首批REITs 项目扩募落地对于优化REITs投资组合、增强产品抗风险能力、推动REITs市场形成“首发+扩募”双轮驱动新格局具有重要意义，标志着REITs发展进入新阶段、迎来新机遇。

全线飘红

4只公募REITs扩募份额正式上市

经过历时数个月的筹备，首批公募REITs扩募终于迎来上市的关键一步。

6月16日，首批公募 REITs扩募份额正式上市交易，沪深交易所各有两只，其中，博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT在深交所上市，华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT在上交所上市。

上市首日，4只公募REITs倍受市场追捧，收盘全线飘红。其中，博时蛇口产园REIT涨幅最高，达到2.62%，华安张江光大REIT以2.22%涨幅尾随其后，红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT涨幅也分别达到1.93%、1.3%，4只公募REITs平均涨幅2.02%。

4只公募REITs的交投也非常活跃，华安张江光大REIT单日成交金额高达790.76万元，中金普洛斯REIT成交金额接近600万元，博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT的成交金额也均超过300万元，4只公募REITs合计成交金额2140.55万元。

从具体扩募结果来看，4只公募REITs合计扩募超50亿元。其中，中金普洛斯REIT的扩募发售金额最大，为18.53亿元，扩募资产为普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心。

华安张江光大REIT扩募发售金额为16.4亿元，扩募募集资金用于认购华安资产张润大厦资产支持专项计划的全部资产支持证券，并通过专项计划受让上海张润置业有限公司全部股权，从而持有新购入基础设施项目张润大厦的所有权。

博时蛇口产园REIT扩募发售金额12.44亿元, 红土创新盐田港REIT扩募发售金额为4.15亿元。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募购入资产为位于深圳市光明高新园区的招商局智慧城（光明科技园）科技企业加速器二期项目，红土创新盐田港REIT本次扩募购入资产为位于深圳市盐田港综合保税区内的世纪物流园项目。

扩募打通新购入资产上市通道

有助于提升公募REITs抗风险能力

多位业内人士表示，公募REITs扩募是推动完善REITs市场再融资功能，积极构建多层次REITs市场，加快形成存量资产和增量投资良性循环的重要举措。无论对于投资者还是原始权益人而言，都具有重要意义。

深圳港集团站在红土创新盐田港REIT原始权益人的角度谈到，对于发行企业，公募REITs能够加速资金运转，盘活存量资产，扩募路径走通后，公募REITs将为企业提供更多帮助。例如，可以持续缓释企业融资需求，持续有效真实压降负债率，尤其对于杠杆率偏高的企业，可引入权益资金替代负债，增强企业发展能力，有利于公募REITs平台健康持续发展。

博时基金相关负责人也表示，对于原始权益人来说，随着蛇口产园REIT扩募的成功落地，招商蛇口产业园全生命周期发展模式与投融资机制将进一步确立，为园区内新兴、创新产业的发展提供有力的支撑，实现招商蛇口在产园基础设施领域投资的良性循环。

对于投资人来说，公募REIT的扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于本基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一资产受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。扩募后随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于运营管理成本的管控、有助于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平；另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

中金基金也从原始权益人和投资者两个角度分析指出：一方面，原始权益人——普洛斯通过扩募能够盘活存量优质资产，增强资产开发运营与资本循环的强有力闭环，有助于普洛斯进一步加强对中国基础设施领域的高效投资，助力实体经济以更为绿色环保的方式进入下一轮高质量增长。

另一方面，对于投资者而言，本次扩募一是对已持有基础设施资产覆盖区域的补充，进一步分散资产组合地域风险，有利于整体基础设施资产持续稳定运营，为投资者持续创造稳定收益；二是提升产品整体规模，充分发挥仓储物流资产管理规模效应，通过努力提升底层资产管理效益，争取改善投资者投资回报；三是通过纳入更多具有较强的经济活力与成长潜力的资产，吸收一线城市及强二线城市的外溢效应，拓展中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局。

华安基金也强调，此次扩募有助于原始权益人张江集团有效链接整合产业资源，进一步促进园区逐步从“重资产”向“轻资产”运营转型。

“首发”+“扩募”双轮驱动

发展格局正式成型

今年6月21日，公募REITs将迎来上市两周年的日子，短短两年时间，公募REITs市场迅速发展，正朝着千亿级市场规模迈进，业内人士也纷纷看好公募REITs发展前景。

红土创新基金相关负责人也表示，基础设施公募REITs的创新发展是中国资本市场改革的一部分，通过将基础设施建设与资本市场投资需求相结合，将进一步助力基础设施公募REITs市场行稳致远，推动资本市场改革向多层次、多元化方向发展。本次红土创新盐田港REIT实现扩募，一方面，将有效引导更多的资金投向港口仓储物流基础设施建设，进一步打通存量基础设施公募REITs可持续发展的通道，助力我国基础设施公募REITs市场实现量与质的同步提升；另一方面，能够进一步满足投资者对于基础设施领域投资的需求，为投资者提供多元化的投资选择。

“公募REITs本身作为一个资产上市的平台，具备收并购的功能，通过不断持续扩募融资收购新资产是REITs作为收并购平台的价值体现，这个也是REITs的成长性，所谓的外延式成长性的最主要来源。”上述负责人表示，对REITs的投资来说极为重要。REITs产品能否持续扩募是投资人最为关心的，也是REIT市场持续发展的主要标准，国内REITs市场打通扩募环节，随着后续产品的不断扩募，投资人不断参与，才能不断发展壮大国内REITs市场，并使市场不断成熟。

博时基金相关负责人表示，随着国家发改委236号文及证监会相关措施的出台，以及首批4只公募REITs项目扩募获批，我国公募REITs市场“首发”+“扩募”双轮驱动的发展格局正式成型，将进一步推动公募REITs审批的常态化。

在政策的支持下，市场扩容速度会进一步加快，同时底层资产类型也会更加多元化，目前景区、轨道交通、消费基础设施、铁路等资产也正在推进。结合本轮资产证券化创新的大背景，都是在盘活国有资产的前提下进行的，民生公益属性越强、存续体量大的资产未来可包装的空间更广阔。随着一级发行的提速、不同资产类型的扩充，产品的资质、规模和收益必定会出现分化，对于投资者来说，也会带来不同的投资视角。

“相信REITs作为区别于股票与债券的一大类资产有自己本身的价值以及足够大的市场容量；也坚信C-REITs在不断完善的过程中一定会给投资者带来应有的投资价值和投资收益。”博时基金相关负责人谈到。

监管部门也高度重视公募REITs市场建设。深交所表示，未来将持续推动深市基础设施REITs市场高质量发展。

一是完善制度供给，打造核心引擎。强化以“管资产”为核心的全链条监管制度安排，研究制定基础设施REITs定期报告和临时报告披露指引，构建符合REITs特点规律的规则体系。

二是强化市场培育，凝聚发展合力。加大培育资源投入，系统开展REITs项目专题培训，尽快推动旅游、消费基础设施等新类型项目落地，支持更多符合条件的项目首发和扩募上市。

三是优化机制安排，激发市场活力。完善定价发售机制、交易做市机制及扩募发售制度安排，丰富REITs投资者结构及REITs投资标的，适时研究推出REITs ETF和REITs实时指数。

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